인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해당 부동산의 등기부등본을 직접 발급. 중개사가 보여준 것은 오래되었을 수 있음. 계약 당일 기준 최신본으로 재확인.

근거: 부동산등기법 원문 →

등기부등본 "을구"에 근저당·가압류가 있는지 확인. 근저당이 있다면 선순위 → 우선변제권 밀림. 금액 합이 시세의 70%를 넘으면 깡통전세 위험.

근거: 주임법 제3조의2 원문 →

네이버 부동산·KB시세·국토부 실거래가(rt.molit.go.kr)로 시세 확인. 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험. 공시가격 × 126% 이내가 HUG 보증 가능 기준.

realtyprice.kr 에서 공동주택 공시가격 확인. 전세금 ÷ 공시가격 × 100 ≤ 126%이면 HUG 전세금 반환보증 가입 가능 기준 충족.

등기부 "갑구" 현 소유자와 계약서에 날인할 임대인이 일치하는지 확인. 다르다면 위임장 + 인감증명서 필수. 대리인 계약은 사기 위험 ↑.

정부24(gov.kr)에서 건축물대장 발급. "근린생활시설"인데 주거용으로 계약하면 전입신고 불가 → 대항력 없음. 옥탑·창고 불법 개조 확인.

근거: 건축법 원문 →

2023년 전세사기 방지법으로 임차인은 임대인 동의 없이 미납 세금 열람 가능(2023.4.1 시행). 세금 체납은 임대인 보유 부동산 매각 시 최우선 변제 → 보증금 회수 위험.

근거: 국세징수법 제109조

시세보다 10% 이상 싸다면 이유를 의심. 깡통전세·명의 신탁·근저당 비밀 등 함정 가능. 시세 확인 없이 "급매"·"대박매물" 홍보에 끌려가지 말 것.

khug.or.kr (HUG) / sgic.co.kr (SGI)에서 가입 조건 시뮬레이션. 공시가격·전세금·선순위 근저당 등 확인. 보증료 연 0.1~0.2% 수준.

nsdi.go.kr 또는 해당 시·군·구청 홈페이지에서 중개사 등록번호·사무소 주소 일치 여부 확인. 무등록 중개소는 공제보험 미가입으로 분쟁 시 배상 불가.

근거: 공인중개사법

낮·밤·주말 3번 방문. 지하철역 거리, 상권, 밤 조명, 주차, 층간소음(위·아래 세대 거주 여부), 엘리베이터 상태 확인.