1. 계약 전 (매물 조사)
이 단계에서 걸러내지 못한 리스크는 이후 단계에서 회복이 거의 불가능합니다. 깡통전세·근저당·체납 세금이 최상위 위험.
- 등기부등본은 열람용 700원으로 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 직접 발급. 중개사 제공본은 오래됐을 수 있음.
- 근저당·가압류(등기부 "을구")가 있다면 선순위 → 경매 시 보증금 회수 불가 위험. 근저당 합계가 시세 70% 이내인지 계산.
- 전세가율 80%·공시가격 126%가 깡통전세 판정의 실무 기준. HUG 전세금 반환보증 가입 기준도 공시가 126% 이내.
- 임대인 국세·지방세 미납은 2023.4.1 시행 국세징수법 제109조로 임차인이 동의 없이 조회 가능. 세금 체납은 최우선 변제 대상 → 보증금 회수 위험.
- 등기상 소유자와 계약 상대방 일치 확인. 대리인 계약은 위임장·인감증명서 요구하고 전화로 본인 확인 필수.
2. 계약 시 (도장 찍기 전)
주택임대차보호법 제3조 ① — 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생긴다.
- 법무부 표준계약서(2023 개정판) 사용. 보증료 할인 + 불리한 조항 리스크 감소.
- 계약 당일 등기부 재발급. 매물 조사와 계약 사이에 근저당이 새로 설정됐을 수 있음.
- 보증금 송금은 임대인 본인 명의 계좌로만. 배우자·자녀·법인 계좌 송금은 반환 분쟁 시 치명적.
- 특약사항 서면화: 근저당 말소 기한·잔금일~전입신고 사이 담보설정 금지·반려동물·흡연·원상복구 범위 등.
- 중개대상물 확인·설명서 + 공제증서 사본 수령. 분쟁 시 중개사 배상 근거.
3. 입주 전후 (이사 당일)
주택임대차보호법 제3조의2 — 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 시 보증금의 우선변제를 받을 수 있다.
- 전입신고 + 확정일자 이사 당일 즉시. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력 발생. 하루라도 늦으면 그 사이 근저당 설정 시 밀림.
- 입주 전 하자 사진·영상 기록. 일자 스탬프 포함. 퇴거 시 원상복구 분쟁 방지 핵심 증거.
- 전세금 반환보증 즉시 가입 (HUG/SGI). 임대인 동의 없이 임차인 단독 가입 가능. 보증료 연 0.1~0.2%.
- 도어락 비밀번호·공과금 명의 변경. 보안 + 관리비 분쟁 방지.
4. 거주 중 (계약 기간)
주택임대차보호법 제6조의3 — 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당 사유 없이 거절하지 못한다. 증액은 5% 범위 이내.
- 대항력 유지: 전출·주민등록 이전 금지. 학업·군대·직장 일시 이동도 주소지는 유지. 부득이한 경우 임차권등기명령.
- 수선 의무: 보일러·상하수도·전기·창호 등 주요 시설 고장은 임대인 부담(민법 제623조). 서면(문자·카톡)으로 요청.
- 계약갱신요구권은 1회 한정. 만기 6~2개월 전에 행사. 임대인의 실거주 사유 거절 후 타인 임대 시 손해배상(주임법 제6조의3 ⑤).
- 묵시적 갱신 해지는 임대인 수령일 + 3개월 효력(주임법 제6조의2).
5. 퇴거 시 (계약 종료)
주택임대차보호법 제3조의3 — 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 이 등기는 대항력·우선변제권을 유지한다.
- 2~3개월 전 반환 일정·방법 서면 확정. 구두 약속은 분쟁 원인.
- 원상복구 범위 사전 합의. 입주 전 하자 사진과 대조. 전체 도배·장판 강요는 부당.
- 임차권등기 전까지 전출 금지. 새 집으로 주민등록 이전 시 대항력 상실.
- 보증금 미반환 시 절차: 내용증명 → 임차권등기명령 → 전세금 반환보증 이행 청구 → 민사소송 → 강제집행.
- 동시이행 원칙: 보증금 수령 후 열쇠·도어락 인계. 민법 제536조.
6. 분쟁 시 도움받기
- 주택임대차분쟁조정위원회 — hldcc.or.kr. 무료·신속 조정. 소송 전 먼저 신청 권장.
- 대한법률구조공단 — klac.or.kr · 전화 132. 저소득층 무료 상담·소송 지원.
- HUG 전세피해지원센터 — khug.or.kr · 전화 1566-9009.
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차: easylaw.go.kr
- 국가법령정보센터 — 주임법 전문: law.go.kr