1. 계약 전 (매물 조사)
이 단계에서 걸러내지 못한 리스크는 이후 단계에서 회복이 거의 불가능합니다. 깡통전세·근저당·체납 세금이 최상위 위험.
- 등기부등본은 열람용 700원으로 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 직접 발급. 중개사 제공본은 오래됐을 수 있음.
- 근저당·가압류(등기부 "을구")가 있다면 선순위 → 경매 시 보증금 회수 불가 위험. 근저당 합계가 시세 70% 이내인지 계산.
- 전세가율 80%·공시가격 126%가 깡통전세 판정의 실무 기준. HUG 전세금 반환보증 가입 기준도 공시가 126% 이내.
- 임대인 국세·지방세 미납은 2023.4.1 시행 국세징수법 제109조로 임차인이 동의 없이 조회 가능. 세금 체납은 최우선 변제 대상 → 보증금 회수 위험.
- 등기상 소유자와 계약 상대방 일치 확인. 대리인 계약은 위임장·인감증명서 요구하고 전화로 본인 확인 필수.
2. 계약 시 (도장 찍기 전)
주택임대차보호법 제3조 ① — 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생긴다.
- 법무부 표준계약서(2023 개정판) 사용. 보증료 할인 + 불리한 조항 리스크 감소.
- 계약 당일 등기부 재발급. 매물 조사와 계약 사이에 근저당이 새로 설정됐을 수 있음.
- 보증금 송금은 임대인 본인 명의 계좌로만. 배우자·자녀·법인 계좌 송금은 반환 분쟁 시 치명적.
- 특약사항 서면화: 근저당 말소 기한·잔금일~전입신고 사이 담보설정 금지·반려동물·흡연·원상복구 범위 등.
- 중개대상물 확인·설명서 + 공제증서 사본 수령. 분쟁 시 중개사 배상 근거.
3. 입주 전후 (이사 당일)
주택임대차보호법 제3조의2 — 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 시 보증금의 우선변제를 받을 수 있다.
- 전입신고 + 확정일자 이사 당일 즉시. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력 발생. 하루라도 늦으면 그 사이 근저당 설정 시 밀림.
- 입주 전 하자 사진·영상 기록. 일자 스탬프 포함. 퇴거 시 원상복구 분쟁 방지 핵심 증거.
- 전세금 반환보증 즉시 가입 (HUG/SGI). 임대인 동의 없이 임차인 단독 가입 가능. 보증료 연 0.1~0.2%.
- 도어락 비밀번호·공과금 명의 변경. 보안 + 관리비 분쟁 방지.
4. 거주 중 (계약 기간)
주택임대차보호법 제6조의3 — 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당 사유 없이 거절하지 못한다. 증액은 5% 범위 이내.
- 대항력 유지: 전출·주민등록 이전 금지. 학업·군대·직장 일시 이동도 주소지는 유지. 부득이한 경우 임차권등기명령.
- 수선 의무: 보일러·상하수도·전기·창호 등 주요 시설 고장은 임대인 부담(민법 제623조). 서면(문자·카톡)으로 요청.
- 계약갱신요구권은 1회 한정. 만기 6~2개월 전에 행사. 임대인의 실거주 사유 거절 후 타인 임대 시 손해배상(주임법 제6조의3 ⑤).
- 묵시적 갱신 해지는 임대인 수령일 + 3개월 효력(주임법 제6조의2).
5. 퇴거 시 (계약 종료)
주택임대차보호법 제3조의3 — 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 이 등기는 대항력·우선변제권을 유지한다.
- 2~3개월 전 반환 일정·방법 서면 확정. 구두 약속은 분쟁 원인.
- 원상복구 범위 사전 합의. 입주 전 하자 사진과 대조. 전체 도배·장판 강요는 부당.
- 임차권등기 전까지 전출 금지. 새 집으로 주민등록 이전 시 대항력 상실.
- 보증금 미반환 시 절차: 내용증명 → 임차권등기명령 → 전세금 반환보증 이행 청구 → 민사소송 → 강제집행.
- 동시이행 원칙: 보증금 수령 후 열쇠·도어락 인계. 민법 제536조.
6. 분쟁 시 도움받기
- 주택임대차분쟁조정위원회 — hldcc.or.kr. 무료·신속 조정. 소송 전 먼저 신청 권장.
- 대한법률구조공단 — klac.or.kr · 전화 132. 저소득층 무료 상담·소송 지원.
- HUG 전세피해지원센터 — khug.or.kr · 전화 1566-9009.
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차: easylaw.go.kr
- 국가법령정보센터 — 주임법 전문: law.go.kr
- 법무부 — 주택임대차 표준계약서: moj.go.kr
7. 2023년 전세사기 방지 6개 핵심 변화
전국적인 전세사기 사태 이후 2023년 임차인 보호가 크게 강화되었습니다. 본 도구의 체크리스트도 이를 반영하지만, 중요 포인트를 텍스트로 정리합니다.
- 임차인 우선변제권 강화: 임대인이 국세·지방세 체납으로 경매되어도 임차인 보증금 일정액(소액 보증금)은 우선변제. 보증금 액수·지역별 한도 확인 필수.
- 임대인 정보공개 의무: 계약 전 임대인이 보유 주택 수, 체납 세금 여부를 임차인에게 알릴 의무. 거부 시 임차인은 계약 해지 가능.
- 전세사기특별법 제정: 사기 피해 임차인의 경매 우선매수권·이주비 지원·신용회복 등 제도화.
- 임차권등기 신속화: 보증금 반환 분쟁 발생 시 임차권 등기 신청 후 2~4주 안에 등기 완료. 대항력·우선변제권을 유지한 채 이주 가능.
- HUG 전세보증보험 강화: 가입 한도 상향, 사고 발생 시 HUG가 임차인에 우선 보증금 지급 후 임대인 구상.
- 임대차분쟁조정위원회 무료: 소송 전 조정 신청. 평균 60~90일 안에 합의 또는 결렬 결정.
8. 전세사기 의심 신호 7가지
본 도구는 계약 전 위험 신호를 점수화하지만, 사람의 직관도 중요합니다. 다음 7가지 중 2개 이상 해당하면 계약을 즉시 중단하고 다른 전문가 의견을 구해야 합니다.
- 임대인이 본인이 아닌 대리인(친인척·중개인)만 만남.
- 등기부등본상 임대인과 실제 만난 사람이 다름 (위임장은 인감증명서 첨부 필수).
- 전세가가 인접 동일 평형 매매가의 80% 이상 (깡통전세 위험).
- 임대인이 같은 단지에 5채 이상 보유 (이른바 "갭투자 다주택자").
- 잔금 지급 전후 24시간 안에 등기부등본 변동(소유권 이전·근저당 설정) 발생.
- 임대인이 보증보험 가입을 거부.
- 계약서에 임대인이 일방적으로 추가 조항을 삽입 (예: "보증금 반환은 새 임차인 입주 후" 같은 위법 특약).
9. 보증금 반환 분쟁 표준 경로
- 1단계 — 내용증명 발송: 보증금 반환 청구 + 지급 기한 명시. 평균 비용 1~2만원.
- 2단계 — 임차권 등기명령 신청: 이사가 필요하면 대항력 유지를 위해 등기 신청 (지방법원).
- 3단계 — 주택임대차분쟁조정위원회: 무료 조정 신청. 1~3개월.
- 4단계 — 지급명령 또는 소액사건심판: 보증금 3천만원 이하는 소액사건심판으로 빠르고 저렴.
- 5단계 — 강제집행: 임대인 재산에 대한 압류·경매 진행.
10. 본 도구가 다루지 않는 경우
- 상가건물 임대차 (상가임대차보호법) — 본 도구는 주택만 다룸.
- 외국인·재외국민 임차인의 대항력·우선변제권 — 외국인등록 등 추가 요건.
- 전세사기 형사 사건 — 경찰서·검찰청 신고 별도 진행.
- 임대사업자 등록 주택의 별도 의무사항 (4년·8년 임대 등) — 임대등록 시스템 참조.
- 분양권·입주권 거래 — 본 도구 범위 밖.
⚠️ 법적 면책: 본 가이드와 체크리스트는 주택임대차보호법 일반 정보를 제공하며 개별 법률 자문이 아닙니다. 본 사이트는 변호사·공인중개사·법무사 자격을 가진 자가 운영하지 않으며, 전세사기·임대인 도산·외국인 임차인 같은 특수 사안은 반드시 자격을 갖춘 전문가 또는 법무부 산하 마을변호사·대한법률구조공단(132) 상담을 거치시기 바랍니다. 본 도구의 결과를 그대로 사용해 발생한 법적 결과에 대해 운영자는 책임을 지지 않습니다.