자주 묻는 질문

전월세 계약 준비·진행·퇴거 단계별로 가장 많이 나오는 12개 질문을 주임법·민법 조문 기준으로 정리했습니다.

Q1. 전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?

등기부등본입니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람용 700원에 직접 발급하여, 갑구(소유자)와 을구(근저당·가압류)를 확인하세요. 중개사가 보여준 등기부는 발급 시점이 지났을 수 있으므로 매물 조사 때 + 계약 당일 두 번 확인이 안전합니다.

Q2. 깡통전세 여부는 어떻게 판정하나요?

① 전세가율(전세금 ÷ 시세 × 100) 80% 초과 ② 선순위 근저당 + 전세금 합계가 시세의 70% 초과 ③ 전세금이 공시가격의 126% 초과 — 이 중 하나라도 해당되면 위험. 공시가격은 realtyprice.kr, 시세는 네이버 부동산·KB시세·국토부 실거래가로 교차 확인합니다.

Q3. 전입신고와 확정일자는 꼭 이사 당일에 해야 하나요?

네. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생기고(주임법 제3조), 확정일자까지 있어야 우선변제권이 생깁니다(제3조의2). 하루라도 늦으면 그 사이에 임대인이 근저당을 설정했을 때 순위가 밀립니다. 2023년 전세사기 방지법으로 "임차인 동의 없이 임대인이 세금 체납·선순위 보증금 정보를 알려줄 의무"가 생겼으나, 여전히 이사 당일 즉시 신고가 안전합니다.

Q4. HUG 전세금 반환보증은 어떤 조건에서 가입 가능한가요?

HUG(주택도시보증공사) 기준 ① 전세금이 수도권 7억, 비수도권 5억 이하 ② 공시가격 × 126% 이내 ③ 주택 유형이 가입 대상(아파트·주거용 오피스텔·단독·다가구 등) ④ 선순위 채권(근저당) + 전세금 합계가 주택가격의 100% 이내. 보증료는 연 0.1~0.2% 수준으로 임차인 부담이며, 임대인 동의 없이 단독 가입 가능합니다.

Q5. 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 해야 하나요?

① 내용증명으로 반환 요구 → ② 임차권등기명령 신청(주임법 제3조의3, 관할 법원, 비용 약 5만원, 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지) → ③ 전세금 반환보증 가입자는 HUG/SGI에 이행 청구 → ④ 민사소송(보증금 반환 청구 + 지연이자) → ⑤ 승소 판결로 강제집행(경매 신청). 소송 전에 주택임대차분쟁조정위원회(hldcc.or.kr) 조정을 먼저 시도하면 시간·비용을 크게 줄일 수 있습니다.

Q6. 계약갱신요구권은 언제·몇 번 쓸 수 있나요?

주임법 제6조의3은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 하며 1회 한정입니다. 임대인은 본인·직계존비속 실거주 등 정당 사유가 없으면 거절할 수 없고, 갱신되는 임대차의 차임·보증금 증액은 기존의 5% 범위 이내로 제한됩니다.

Q7. 임대인이 "실거주하겠다"며 갱신을 거절했는데 실제로는 타인에게 임대했다면?

주임법 제6조의3 ⑤는 이 경우 임대인의 손해배상 책임을 규정합니다. 보통 3개월분 월세 또는 시세 차액 등이 손해로 인정됩니다. 증거 확보를 위해 실거주 거절 직후부터 해당 주소를 모니터링하여 새 임차인 입주 사실을 기록해두세요.

Q8. 등기부상 근저당이 있는 집은 계약하지 말아야 하나요?

반드시 그런 것은 아닙니다. 근저당 금액 + 내 보증금이 시세의 70~80% 이내이면 경매 시 회수 여지가 있으며, 특약에 "잔금일 전까지 근저당 말소"를 명시하고 잔금 후 말소 확인까지 포함하면 안전합니다. 단, 말소 특약 미이행 가능성을 고려해 가능하면 말소 완료 후 잔금 지급을 권장합니다.

Q9. 주택이 아닌 "근린생활시설"인데 거주용으로 계약해도 되나요?

권장되지 않습니다. 건축물대장 용도가 "근린생활시설"이면 전입신고가 거부되어 대항력·우선변제권을 확보하지 못할 수 있습니다. 일부 지자체는 실거주 확인 후 허용하기도 하나 법적 보호가 불완전합니다. 건축물대장을 정부24(gov.kr)에서 반드시 확인하세요.

Q10. 퇴거 시 "원상복구"는 어디까지 해야 하나요?

민법 제615조의 원상복구는 임차인의 고의·과실로 훼손한 부분에 한정됩니다. 일반적 마모(벽지 변색·장판 눌림·못 구멍 등)는 원상복구 의무가 아니며, 임대인이 전면 도배·장판 교체를 요구하면 거절할 수 있습니다. 입주 전 하자 사진이 결정적 증거입니다.

Q11. 반려동물 허용 특약은 어떻게 적어야 하나요?

단순히 "반려동물 허용"보다는 품종·마리 수·크기·훈련 상태·원상복구 범위·위층/아래층 민원 책임을 구체적으로 적는 것이 분쟁 방지에 유리합니다. 예: "소형견 1마리(체중 10kg 이하). 배변 훈련 완료. 바닥재·벽지 훼손 시 임차인이 교체 비용 부담."

Q12. 본 도구는 법률 자문인가요?

아닙니다. 주택임대차보호법·민법 조문과 공공기관 자료를 기반으로 한 일반 체크리스트이며, 개별 사안의 적법성·유효성은 보장하지 않습니다. 분쟁 가능성이 있는 경우 대한법률구조공단(132) 또는 주택임대차분쟁조정위원회·변호사 상담을 권장합니다.